Налог на покупку недвижимости в Испании в 2026 году

При покупке жилья на вторичном рынке один из расходов, который заметнее всего влияет на итоговую стоимость сделки, — это не ипотека, не услуги нотариуса и даже не регистрация права собственности, а налог на покупку недвижимости (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales или ITP). В 2026 году этот налог по-прежнему остаётся одной из самых существенных статей расходов при покупке вторичной недвижимости. При этом в Испании он не является единым: каждая автономия устанавливает собственные ставки, льготы и условия применения.

Именно поэтому недостаточно смотреть только на цену объекта. Важно учитывать, в каком автономном сообществе находится недвижимость, будет ли она использоваться как основное жильё, есть ли право на льготную ставку и какая налоговая база будет взята для расчёта. На практике две очень похожие сделки могут дать совершенно разную налоговую нагрузку только потому, что оформляются в разных регионах страны.

Каталония — регион, где правила ITP изменились сильнее всего

Если в 2026 году и есть автономия, которую действительно стоит рассматривать отдельно, то это Каталония. Причина не в новом изменении этого года, а в масштабной реформе, вступившей в силу 27 июня 2025 года. С этого момента Каталония отказалась от более простой модели, при которой обычно действовала ставка 10%, а для более дорогих объектов — 11%, и перешла к реально прогрессивной шкале по диапазонам стоимости.

Сейчас система выглядит так:

• до 600 000 евро — 10%;
• от 600 000 до 900 000 евро — 11%;
• от 900 000 до 1 500 000 евро — 12%;
• свыше 1 500 000 евро — 13%.

Ключевой момент здесь в том, что повышенная ставка не начинает автоматически применяться ко всей стоимости объекта. Налог считается по диапазонам. То есть в 2026 году в Каталонии ITP действительно работает как прогрессивный налог, а не как единая ставка, меняющаяся скачком.

Особенно важно это для рынков вроде Барселоны и части её агломерации, где цена выше 600 000 евро уже давно не выглядит чем-то исключительным. На практике это означает, что повышенная налоговая нагрузка касается не только люксовой недвижимости, но и значительной части сделок среднего и среднего-высокого сегмента.

В Каталонии важен не только процент, но и сам механизм расчёта

Одна из самых частых ошибок — считать, что если цена вышла за определённый порог, то новый процент применяется сразу ко всей сумме сделки. Это не так. Например, если жильё стоит 700 000 евро, то первые 600 000 облагаются по ставке 10%, а оставшиеся 100 000 — по ставке 11%. Поэтому итоговая эффективная ставка будет ниже 11%, так как расчёт идёт накопительно, по частям.

Кроме того, реформа 2025 года ввела гораздо более жёсткий режим для отдельных категорий покупателей. Ставка 20% применяется при покупке жилья, если приобретатель считается крупным собственником (gran tenedor), а также при покупке целого жилого здания. Это делает Каталонию одним из самых жёстких регионов Испании с точки зрения налогообложения для части инвесторов и владельцев крупного жилого фонда.

Льготные ставки по-прежнему имеют большое значение

Несмотря на то, что основное внимание привлекли именно повышения, в Каталонии сохраняются и льготные режимы. Так, действует ставка 5% для ряда случаев: например, при покупке социального жилья, а также при приобретении основного жилья отдельными категориями покупателей — если соблюдаются предусмотренные законом условия. Речь может идти о многодетных семьях, неполных семьях, людях с инвалидностью, жертвах гендерного насилия и молодых покупателях.

Здесь есть важное изменение, которое напрямую влияет и на 2026 год: возрастной порог для молодых покупателей был повышен до 35 лет включительно для сделок, совершённых начиная с 27 июня 2025 года. Ранее предел составлял 32 года. Для многих это означает реальную возможность платить 5% вместо общей ставки.

Есть и ещё одна менее заметная, но практичная мера: с 20 августа 2025 года в ряде сельских муниципалитетов действует льготный режим, по которому покупка основного жилья может облагаться по ставке 4%, а в муниципалитетах со специальным сельским статусом — даже по ставке 3%. Предполагается, что этот режим будет действовать как минимум до 16 июля 2029 года.

Что на практике означает покупка недвижимости в Каталонии в 2026 году

• ITP в Каталонии больше нельзя воспринимать как один фиксированный процент: теперь это прогрессивная шкала по диапазонам стоимости.
• Первый заметный скачок начинается уже после 600 000 евро, а для многих городских рынков это вполне обычный уровень цен.
• Для крупных собственников и некоторых масштабных сделок действует ставка 20%.
• При этом сохраняются и способы снизить налоговую нагрузку: например, 5%, 4% или даже 3% в отдельных случаях.

Что происходит в остальных регионах Испании

За пределами Каталонии картина в 2026 году остаётся очень неоднородной, хотя описать её проще. К регионам с более мягкой налоговой нагрузкой относятся Мадрид и Наварра, где общая ставка составляет 6%. Далее идут, например, Андалусия и Страна Басков, где налог находится примерно на уровне 7%, хотя в каждом случае есть собственные особенности и льготы.

В других автономиях ставки находятся на среднем или повышенном уровне. Так, Арагон применяет прогрессивную шкалу от 8% до 10%. В Мурсии сохраняется общая ставка 8%. А Валенсийское сообщество в 2026 году вводит заметное изменение: до 31 мая общая ставка остаётся на уровне 10%, но с 30 июня 2026 года снижается до 9%, при этом для объектов стоимостью свыше одного миллиона евро сохраняется ставка 11%.

Если говорить проще, то тем, кто ищет более мягкий налоговый режим при покупке вторичного жилья, обычно стоит смотреть в сторону Мадрида и Наварры. А вот в регионах с прогрессивными шкалами или более напряжённым рынком налоговая нагрузка может увеличиваться довольно быстро. После реформы 2025 года Каталония явно относится именно ко второй группе.

Что особенно важно проверить перед подписанием сделки

• Автономное сообщество, в котором находится объект.
• Цену покупки и налоговую базу, от которых зависит расчёт налога.
• Будет ли жильё основным местом проживания, поскольку многие льготы завязаны именно на это условие.
• Личный и семейный статус, так как он может дать право на пониженную ставку.
• Нет ли в Каталонии специальных оснований для применения иной ставки, потому что разница между 5%, прогрессивной шкалой 10–13% и ставкой 20% может быть очень существенной.

В 2026 году ITP по-прежнему остаётся одним из ключевых расходов при покупке вторичного жилья, но всё меньше смысла рассматривать его как единый процент для всей Испании.
Главная особенность рынка по-прежнему связана с Каталонией: именно здесь реформа 2025 года заметно ужесточила налоговую нагрузку для многих сделок, ввела по-настоящему прогрессивную модель и усилила давление на отдельные категории инвесторов.

Поэтому перед покупкой важно смотреть не только на цену объекта, но и на реальную стоимость закрытия сделки с учётом налога. И в 2026 году именно Каталония требует особенно внимательного расчёта.

Покупка жилья — это всегда серьёзное решение, а налоговая часть сделки напрямую влияет на её итоговую стоимость. Профессиональное сопровождение помогает заранее понять все расходы, увидеть возможные льготы и принять решение на основе полной и понятной информации.

Команда юристов в Lusa Legal — специалисты в сфере недвижимости и сопровождают клиентов на всех этапах покупки. Если вы планируете приобрести недвижимость в Испании и хотите пройти этот путь спокойно, с понятными расчётами и профессиональной поддержкой, наши специалисты всегда готовы помочь.