Новые правила аренды в Испании в 2026 году

С 1 октября 2026 года в Испании начали действовать новые правила аренды жилья. Изменения затрагивают сезонную аренду, аренду комнат, долгосрочные договоры, краткосрочную аренду и некоторые связанные с ней налоги.

Особенно внимательно к новым требованиям стоит отнестись собственникам, которые сдают недвижимость на несколько месяцев, используют сезонные договоры или планируют заключить новый договор аренды в ближайшее время.

Разбираемся, что изменилось и что необходимо проверить владельцам недвижимости в Испании.

Сезонная аренда теперь требует подтверждённой причины

Одно из главных изменений касается сезонной или временной аренды.

Теперь временный характер проживания должен иметь реальную причину: например, работу, учёбу, лечение или другую ситуацию, из-за которой человек временно находится вне места своего постоянного проживания.

Причину необходимо указать в договоре, а собственник должен иметь возможность её подтвердить.

Если достаточного основания для временного проживания нет, договор может быть признан обычной арендой жилья. В этом случае к нему будут применяться правила долгосрочной аренды, включая требования к срокам и продлению договора.

Поэтому одного названия «сезонный договор» недостаточно — значение имеют реальная ситуация арендатора и содержание документов.

Какой может быть срок сезонной аренды

Временная аренда заключается на срок более 31 дня и, как правило, не должна превышать 12 месяцев.

Срок должен соответствовать причине временного проживания. Если она объективно сохраняется дольше года, аренда может продолжаться, но собственнику необходимо иметь документы, подтверждающие это обстоятельство.

Дополнительные риски возникают при последовательном заключении нескольких временных договоров с одним и тем же арендатором на одну квартиру. При определённых условиях такие отношения могут быть признаны обычной долгосрочной арендой.

Новые правила аренды комнат

Изменения затронули и собственников, которые сдают отдельные комнаты.

Если в одной квартире одновременно сдаются несколько комнат, общая сумма арендной платы по всем договорам не может превышать стоимость, которая применялась бы при сдаче квартиры целиком.

Особенно важно учитывать это ограничение в районах, признанных зонами напряжённого рынка жилья (zonas de mercado residencial tensionado), где действуют дополнительные правила определения стоимости аренды.

Ограничения для последовательных сезонных договоров

Если квартира последовательно сдаётся по временным договорам, собственник не может произвольно повышать стоимость аренды при каждом новом договоре.

Повышение ограничивается установленным индексом ежегодного пересмотра арендной платы.

Это делает практику постоянного переоформления сезонных договоров с увеличением цены значительно более рискованной.

Арендатор сможет досрочно прекратить сезонную аренду

Изменились и условия досрочного прекращения временного договора.

После первого месяца аренды арендатор сможет отказаться от договора, уведомив собственника минимум за 10 дней. При соблюдении установленных условий собственник не сможет требовать за это компенсацию.

Кроме того, дополнительная гарантия при временной аренде ограничивается размером одной месячной арендной платы.

Что будет с уже действующими сезонными договорами

Договоры сезонной аренды, заключённые до вступления новых правил в силу, продолжают действовать на прежних условиях до окончания первоначально согласованного срока.

Однако при заключении следующего договора необходимо будет учитывать уже новые требования.

Поэтому собственникам, у которых в ближайшее время заканчивается действующий сезонный договор, рекомендуется проверить его условия до подписания нового.

Изменения долгосрочной аренды

Изменения коснулись и обычной аренды жилья.

Базовый минимальный срок по-прежнему составляет пять лет, если собственник — физическое лицо, и семь лет, если недвижимость принадлежит юридическому лицу.

Однако изменяются правила последующего продления договора.

Если стороны своевременно не сообщат о намерении прекратить аренду, договор может продлеваться на новые периоды продолжительностью пять лет для собственника-физического лица и семь лет для юридического лица.

Для уведомления о непродлении установлены сроки: собственнику необходимо сделать это как минимум за шесть месяцев, арендатору — за два месяца.

В некоторых случаях отказ собственника от дальнейшего продления может также повлечь обязанность выплатить арендатору компенсацию. При этом законодательство предусматривает исключения, например когда собственнику действительно необходимо жильё для собственного постоянного проживания или проживания определённых членов семьи.

Поэтому перед прекращением долгосрочного договора теперь особенно важно проверить конкретные обстоятельства и применимые к нему правила.

Ограничение повышения арендной платы

Для ряда договоров постоянного жилья до конца 2027 года действуют специальные ограничения ежегодного повышения арендной платы.

Если применимая государственная референтная система показывает, что текущая стоимость аренды уже превышает установленный максимум, дальнейшее повышение может быть невозможно.

В остальных предусмотренных случаях, если стороны не договорились об ином допустимом размере, повышение ограничивается 2%.

При этом правила расчёта зависят от местонахождения объекта, предыдущего договора, статуса собственника и того, находится ли недвижимость в зоне напряжённого рынка жилья.

Новые налоговые правила для краткосрочной аренды

Отдельные изменения вступят в силу 1 декабря 2026 года и коснутся НДС (IVA) при определённых видах краткосрочной аренды.

Налоговый режим меняется, в частности, для некоторых случаев меблированной краткосрочной аренды, а также когда вместе с жильём предоставляются услуги, характерные для гостиничного бизнеса.

Для соответствующих операций предусмотрена ставка IVA 10%.

Собственникам, сдающим недвижимость посуточно или на короткие сроки, рекомендуется проверить налоговый режим объекта до 1 декабря.

Что собственнику недвижимости стоит проверить сейчас

После изменений особенно важно правильно определить, к какому типу относится конкретная аренда.

Собственнику стоит проверить:

• является ли аренда постоянной, сезонной или краткосрочной;
• есть ли документально подтверждаемая причина сезонной аренды;
• соответствует ли срок договора этой причине;
• правильно ли определена стоимость аренды;
• не возникает ли риск признания сезонного договора обычной долгосрочной арендой;
• какие правила применяются при продлении или прекращении действующего договора;
• меняется ли налоговый режим при краткосрочной аренде.

Ошибки в выборе типа договора или его условиях могут привести к тому, что к отношениям сторон будут применяться совсем другие правила, чем рассчитывал собственник.

Юридическая помощь при аренде недвижимости в Испании

Если вы сдаёте недвижимость в Испании, планируете заключить новый договор или продлить существующий, рекомендуем заранее проверить его с учётом новых требований.

Юристы Lusa Legal могут проанализировать существующий договор, определить применимый режим аренды, подготовить новый договор и проконсультировать по юридическим и налоговым последствиям сдачи недвижимости в Испании.

Свяжитесь с нами, чтобы получить консультацию по вашей ситуации.

Официальные источники

Boletín Oficial del Estado — изменения, опубликованные 30 сентября 2026 года
Boletín Oficial del Estado — изменения, опубликованные 1 октября 2026 года

Информация актуальна на 2 октября 2026 года. Материал носит информационный характер и не заменяет индивидуальную юридическую или налоговую консультацию.