Nuevas reglas del alquiler en España

Desde el 1 de octubre de 2026 han entrado en vigor en España nuevas reglas que afectan al alquiler de viviendas. Los cambios se aplican al alquiler de temporada, alquiler de habitaciones, contratos de larga duración, alquiler de corta duración y determinados aspectos fiscales.

Los propietarios que alquilan sus viviendas durante varios meses, utilizan contratos de temporada o tienen previsto firmar un nuevo contrato deben prestar especial atención a los nuevos requisitos.

A continuación explicamos los principales cambios y qué deberían revisar ahora los propietarios de viviendas en España.

El alquiler de temporada debe tener una causa justificada

Uno de los principales cambios afecta a los contratos de alquiler de temporada.

Ahora, la estancia temporal debe responder a una causa real, como trabajo, estudios, tratamiento médico u otra circunstancia que obligue al inquilino a residir temporalmente fuera de su vivienda habitual.

La causa debe constar en el contrato y el propietario debe poder acreditarla.

Si no existe una justificación suficiente para el carácter temporal del alquiler, el contrato puede considerarse un arrendamiento de vivienda habitual. En ese caso, podrían aplicarse las reglas correspondientes al alquiler de larga duración, incluidos los plazos mínimos y las prórrogas.

Por tanto, denominar un contrato simplemente como «alquiler de temporada» ya no es suficiente. Son importantes tanto las circunstancias reales del inquilino como la documentación que justifique la estancia temporal.

¿Cuánto puede durar un alquiler de temporada?

El alquiler temporal debe tener una duración superior a 31 días y, con carácter general, no debería superar los 12 meses.

La duración del contrato debe corresponder a la causa de la estancia temporal. Si esta circunstancia se prolonga objetivamente durante más de un año, el alquiler puede continuar, pero el propietario debería disponer de documentación que lo justifique.

También existen riesgos adicionales cuando se celebran varios contratos temporales consecutivos con el mismo inquilino sobre la misma vivienda. En determinadas circunstancias, la relación puede llegar a considerarse un alquiler de vivienda habitual.

Nuevas reglas para el alquiler de habitaciones

Los cambios también afectan a los propietarios que alquilan habitaciones por separado.

Si se alquilan simultáneamente varias habitaciones de una misma vivienda, la suma de las rentas de todos los contratos no puede superar el importe que correspondería al alquiler de la vivienda completa.

Esta limitación resulta especialmente relevante en las zonas de mercado residencial tensionado, donde pueden aplicarse restricciones adicionales al precio del alquiler.

Límites para los contratos de temporada consecutivos

Cuando una misma vivienda se alquila mediante sucesivos contratos temporales, el propietario no puede aumentar libremente la renta cada vez que firma un nuevo contrato.

Las subidas quedan sujetas al índice aplicable para la actualización anual del alquiler.

Por ello, la práctica de celebrar sucesivos contratos de temporada incrementando la renta puede generar ahora mayores riesgos legales.

El inquilino podrá finalizar antes el alquiler de temporada

También cambian las condiciones para desistir anticipadamente de un contrato temporal.

Una vez transcurrido el primer mes, el inquilino podrá desistir del contrato avisando al propietario con al menos 10 días de antelación. Si se cumplen los requisitos establecidos, el propietario no podrá exigir una indemnización por este desistimiento.

Además, la garantía adicional en los contratos temporales queda limitada a una mensualidad de renta.

¿Qué ocurre con los contratos de temporada ya existentes?

Los contratos de temporada celebrados antes de la entrada en vigor de las nuevas reglas continúan, con carácter general, bajo el régimen anterior hasta finalizar el plazo inicialmente acordado.

Sin embargo, el siguiente contrato deberá cumplir los nuevos requisitos.

Por ello, si un contrato de temporada está próximo a finalizar, es recomendable revisar sus condiciones antes de firmar uno nuevo.

Cambios en los alquileres de larga duración

Las novedades también afectan a los contratos de vivienda habitual.

El plazo mínimo básico continúa siendo de cinco años cuando el propietario es una persona física y de siete años cuando el arrendador es una persona jurídica.

Sin embargo, cambian las reglas aplicables a las posteriores prórrogas.

Si ninguna de las partes comunica dentro del plazo correspondiente su intención de finalizar el alquiler, el contrato puede prorrogarse por nuevos periodos de cinco años cuando el propietario sea una persona física y de siete años cuando sea una persona jurídica.

El propietario debe comunicar su intención de no renovar con una antelación mínima de seis meses, mientras que para el inquilino el plazo es de al menos dos meses.

En determinados casos, la decisión del propietario de no continuar con el alquiler también puede generar la obligación de indemnizar al inquilino. Existen excepciones, por ejemplo, cuando un propietario persona física necesita realmente la vivienda como residencia habitual para sí mismo o para determinados familiares.

Por ello, antes de finalizar un contrato de larga duración conviene revisar las reglas aplicables al caso concreto.

Límites a la subida del alquiler

Hasta finales de 2027 se aplican restricciones especiales a la actualización anual de la renta en determinados contratos de vivienda habitual.

Si la renta actual ya supera el importe máximo establecido por el sistema oficial de referencia aplicable, puede que no sea posible realizar una nueva subida.

En otros supuestos contemplados por las nuevas reglas, si las partes no acuerdan otra actualización permitida, el incremento queda limitado al 2 %.

El cálculo concreto puede depender de la ubicación del inmueble, del contrato anterior, de la condición del propietario y de si la vivienda se encuentra en una zona de mercado residencial tensionado.

Nuevas reglas fiscales para el alquiler de corta duración

Otros cambios fiscales entrarán en vigor el 1 de diciembre de 2026 y afectarán al IVA en determinados tipos de alquiler de corta duración.

El tratamiento fiscal cambia, entre otros supuestos, para determinados alquileres de viviendas amuebladas de corta duración y cuando junto con el alojamiento se prestan servicios propios de la actividad hotelera.

Para las operaciones que cumplan los requisitos correspondientes se establece un IVA del 10 %.

Los propietarios que alquilen viviendas por días o durante periodos cortos deberían revisar el tratamiento fiscal aplicable antes del 1 de diciembre.

¿Qué debería revisar ahora un propietario?

Tras estos cambios, resulta especialmente importante determinar correctamente qué tipo de alquiler se está realizando.

El propietario debería comprobar:

• si se trata de alquiler de vivienda habitual, de temporada o de corta duración;
• si existe documentación que justifique la causa del alquiler de temporada;
• si la duración del contrato corresponde a esa causa;
• si la renta se ha calculado correctamente;
• si existe riesgo de que un contrato temporal sea considerado alquiler de vivienda habitual;
• qué reglas se aplican a la prórroga o finalización del contrato;
• si cambia el tratamiento fiscal del alquiler de corta duración.

Una clasificación incorrecta del alquiler o unas condiciones contractuales inadecuadas pueden provocar que se apliquen reglas distintas de las que el propietario había previsto.

Asesoramiento legal sobre contratos de alquiler en España

Si alquila una vivienda en España, tiene previsto firmar un nuevo contrato o necesita renovar uno existente, es recomendable revisarlo teniendo en cuenta los nuevos requisitos.

En Lusa Legal podemos revisar su contrato actual, determinar el régimen de alquiler aplicable, preparar un nuevo contrato y asesorarle sobre las consecuencias legales y fiscales del alquiler de inmuebles en España.

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Fuentes oficiales

Boletín Oficial del Estado — cambios publicados el 30 de septiembre de 2026
Boletín Oficial del Estado — cambios publicados el 1 de octubre de 2026

Información actualizada a 2 de octubre de 2026. Este artículo tiene carácter meramente informativo y no sustituye el asesoramiento jurídico o fiscal individualizado.